最低敷地面積とは

最低敷地面積とは、一つの土地を新たに分割して建築物を建てる場合、その敷地面積の最低限度を用途地域で定めるものです。

これは小規模な土地（あわゆる狭小地）が増加することにより、街全体が住宅が密集した窮屈な状態に陥り、日照（日当たり）や風通し、防火・防災などの住環境が悪化することを防ぐことが主たる目的です。

敷地面積の最低限度の指定数値は用途地域ごと（建ぺい率ごと）に異なりますが、それらは以下のようになります。

・建ぺい率30％の地域では、110平方メートル

・建ぺい率40％の地域では、100平方メートル

・建ぺい率50％の地域では、 80平方メートル

・建ぺい率60％の地域では、 75平方メートル

・建ぺい率80％の準防火地域では、70平方メートル

上記のとおり、当然ですが建ぺい率が小さいほど最低敷地面積は大きくなっています。

尚、既に敷地面積の最低限度に満たない敷地は、指定後に新たに分割をしなければ、建築物の新築や建て替えができます。

ここで注目すべき点は、一般的な住宅地である建ぺい率50％（容積率100％）の地域では、最低敷地面積が80平方メートルという点です。

例えば、この地域内に150平方メートルの土地があったとすると、二つに分割しようと思っても75平方メートルで最低敷地面積80平方メートルに満たないため分割が不可で、150平方メートルの土地のままでしか建築物を建てることが出来ません。

一方、160平方メートルの土地であった場合には、80平方メートルずつに分割出来るため、二つの土地にそれぞれ建築物を建てることが可能となります。

つまり、大都市における土地の価格は、土地が大きければその分だけ不動産価格は高くなりますが、分割が不可であるような少々広い土地はなかなか買い手が付かず土地の価格（坪単価）が下がる可能性があり、逆に分割可能な大きさの土地は価格（坪単価）が上昇する可能性があります。

さらに、既に敷地面積の最低限度80平方メートルに満たない70平方メートル以上80平方メートル未満の土地も希少価値として不動産価格が上昇する傾向があります。