土地を購入する場合、売主と買主との間には取引が発生します。

その売買取引に関して「売主」、「代理」、「媒介」の３つに分類することができます。
ちなみに「仲介」は「媒介」と同じ意味ですが、法律上は「媒介」を使用します。

まず、「売主」とは、広告主（新聞の折り込みチラシ等で宣伝販売）である不動産業者自身が物件を購入して仕入れ販売します。
物件所有者（土地を購入した不動産業者）である売主との間に他業者は介さないので、買主に仲介手数料は発生しません。

「代理」とは、販売機能（販売資格）を持たない売主（例えば、地主等）がそれを持っている不動産業者に土地の販売を依頼して、その業者が代理人となって土地を販売します。
売買取引が成立すれば、売主から代理人である不動産業者に対して手数料が支払われます。
その際、買主に仲介手数料は発生しません。

「媒介」は一般個人の不動産や法人の不動産を販売する場合に取られる形態です。
このケースの場合には、売主、買主のそれぞれに仲介手数料が発生します。
その媒介形態は「専任媒介」、「専属専任媒介」、「一般媒介」の３タイプに分類されます。
買主（購入する側）からすれば、いずれにしても「媒介」ということに変わりはありません。
買主は、手数料として購入金額の3％＋6万円（消費税を含まず）を限度で不動産業者へ支払います。

ちなみに
「一般媒介」は、複数の不動産業者に重複して売却の依頼が可能で、別々の不動産会社の不動産広告や不動産サイトで同じ物件が掲載されているケースがこれに当たります。

「専任媒介」は、１つの不動産業者のみに売却を依頼する契約で、依頼された業者は指定流通機構に対して７日以内に売却物件を登録し、２週間に１回以上売主に業務報告をしなければなりません。

「専属専任媒介」は、１つの不動産業者のみに売却を依頼する契約で、依頼された業者は指定流通機構に対して５日以内に売却物件を登録し、１週間に１回以上売主に業務報告をしなければなりません。

​

つまり、「一般媒介」、「専属媒介」、「専属専任媒介」の順で不動産物件の媒介に関しての縛りが厳しくなり、「専属専任媒介」の物件であれば、売主側は仲介側に不動産物件を信頼して売却を依頼し、仲介側は売主側から不動産物件の売却を託されているという責任の度合いが高く、優良物件の可能性も高いと言えるかも知れません。