古家付き土地購入の注意点は？

古家付き土地（「古家あり土地」「現況渡し」）を購入する場合は、「土地を買うつもりでも、実際には“建物付き不動産”を引き継ぐ」という前提で確認するのが重要です。

特に、解体・再建築・境界・インフラ・契約条件で後から大きな費用が出やすいです。

主な注意点を整理すると、以下のようになります。

# 1. 「再建築できる土地か」を最優先で確認

 古家が建っていても、壊したら新築できないケースがあります。

確認ポイントは、

＊接道義務を満たしているか（ 原則、幅4m以上の道路に2m以上接している必要）

＊その道路が「建築基準法上の道路」か

＊市街化調整区域ではないか

＊セットバックが必要か

＊建ぺい率・容積率

＊土砂災害警戒区域などの制限

特に古い家は「昔は建てられたが今は不可」があります。

購入前に、

＊行政機関の建築指導課

＊仲介会社

＊土地家屋調査士

＊建築士

で必ず確認した方が安全です。

# 2. 解体費用が想像以上に高い

 古家付き土地は、「安く見えるが解体費込みだと高い」ことがよくあります。

解体費が上がる要因は、

＊木造以外（鉄骨・RC）

＊前面道路が狭い

＊重機が入れない

＊隣家との距離が近い

＊擁壁がある

＊残置物が多い

＊アスベスト

＊地中埋設物

最近は解体費がかなり上昇傾向です。

# 3. 地中埋設物リスク

 非常に重要です。

古家解体後に、

＊古い浄化槽

＊井戸

＊コンクリートガラ

＊昔の基礎

＊廃材

＊配管

＊地下タンク

などが出ることがあります。

これだけで数十〜数百万円追加されることもあります。

契約書で、

＊「地中埋設物の扱い」

＊「売主負担範囲」

＊「契約不適合責任」

を必ず確認してください。

# 4. 境界が曖昧なケース

 古家付き土地は境界トラブルも多いです。

確認したいものは、

＊境界確定測量図

＊境界杭

＊越境の有無

＊屋根

＊ブロック塀

＊樹木

＊配管

古い住宅地では、「塀が隣地に入っていた」などが普通にあります。

# 5. インフラ状況

 古家がある＝インフラOKとは限りません。

確認事項は、

＊上下水道

＊下水接続

＊ガス

＊引込管の口径

＊古い配管交換の必要性

特に注意すべき点は、

＊私設管

＊共同管

＊浄化槽地域

です。

# 6. 「現況有姿・契約不適合責任免責」の意味

 古家付き土地ではよく出ます。

つまり：「見えていない不具合があっても基本的に買主負担」になりやすいです。

例えば、雨漏り、シロアリ、傾き、地中障害物、配管破損など。

個人売主では特に免責が多いです。

# 7. 固定資産税の変化

 古家を解体すると、住宅用地特例が外れて、土地の固定資産税が上がることがあります。

更地期間が長い場合は要注意です。

# 8. ハザードマップ確認

 特に最近は重要です。

確認すべき点は、洪水、津波、液状化、土砂災害、浸水深さ。

古家が残っている土地は、昔の基準で造成された場所もあります。

# 9. 擁壁・造成のリスク

 ひな壇や高低差のある土地は特に重要。

古い擁壁は、

＊再建築時にやり直し要求

＊是正命令

＊補強工事

になる場合があります。

擁壁工事は数百万〜千万単位になることもあります。

# 10. 古家を利用するつもりでも要注意

 「リフォームして使えば安い」と思っても、

＊耐震不足

＊雨漏り

＊シロアリ

＊配管老朽化

＊断熱不足

で結果的に高くつくことがあります。

1981年（新耐震）以前は特に慎重にされたほうが良いでしょう。

# 11. 売買契約前にやるべきこと

 おすすめ順は、

1. 役所調査

2. 建築士・工務店に現地同行

3. 解体業者に概算見積

4. 境界資料確認

5. ハザード確認

6. インフラ確認

7. 再建築可否確認

です。

# 特に重要な「危険サイン」

 以下が複数ある物件は慎重にされたほうが良いでしょう。

＊接道が怪しい

＊道が狭い

＊境界杭なし

＊擁壁あり

＊高低差大

＊昭和40年代以前

＊長期空き家

＊増築歴不明

＊「現況渡し・瑕疵免責」

＊相続物件

実務上かなり大事な考え方として古家付き土地は、「土地価格 − 解体・リスク費用」で考えるのが基本です。

つまり、「更地より安い理由」を細かく分解して見る必要があります。